این روزها یک سوال تکراری و یک نگرانی خاص بین فعالین حوزه مسکن اعم از تامین کننده و خریدار در پیغامهای کاربران اپلیکیشن ساختمان یار رد و بدل می شود و بیشترین کلمه کلیدی این روزها در حوزه مسکن و مصالح ساختمانی می باشد
بخرم یا بفروشم ؟؟جواز جدید بگیرم یا متوقف کنم ؟؟
در بررسی‌های میدانی بخش تحلیل قیمت ساختمان یار به مواردی برخوردیم که لازم دیدیم با شما کاربران محترم به اشتراک بگذاریم.(دقیقا شما درست میفرمائید پیش بینی بازار مسکن ایران در تخصص و صلاحیت ما نیست) ولی دانستن این موارد و برآیند آن ها شاید در تصمیم گیری کاربران عزیز ساختمان یار و سرمایه گذاران محترم خالی از لطف نباشد.
در ابتدا نظر شما را به گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در مرداد ماه سال ۹۷ توسط بانک مرکزی جلب می کنم در مردادماه امسال متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در تهران ۷ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان برآورد شده است که این رقم نسبت به مرداد سال قبل ۶۲ درصد↑ افزایش قیمت را نشان می‌دهد و حتی نسبت به تیر ماه ۶ درصد ↑افزایش قیمت را تجربه کرده ایم در صورتی که تعداد معاملات مسکن در مرداد نسبت به ماه قبل ۱۱ درصد ↓ کاهش نشان می‌دهد و جالبتر اینکه نسبت به مرداد سال قبل ۳۳ درصد ↓ کاهش معاملات دیده می شود .
از لحاظ مناطق مختلف تهران منطقه ۵ به تنهایی ۱۳ درصد از کل معاملات را از آن خود نموده است و بعد از این منطقه به ترتیب منطقه ۴ و ۲ در رتبه بندی بعدی قرار دارد.
از لحاظ قیمت، منطقه یک با متوسط قیمت هر مترمربع ۱۵۸ میلیون ریال بیشترین و منطقه ۱۸ با متوسط ۳۱.۱ میلیون ریال کمترین قیمت را داشته اند .
آپارتمان هایی که قیمت کل آنها بین ۲۰۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان می باشد بیشترین سهم از معاملات را داشته است که ۱۶ درصد از کل می باشد .
با توجه به اینکه عوامل مختلفی به عنوان توصیه های سرمایه گذاری و نظرات مختلفی مطرح است ولی یک اصل کلی در سرمایه‌گذاری که تمامی سرمایه‌گذاران به عنوان یکی از اصول مهم از آن پیروی می‌کنند خرید در کف نمودار و فروش در سقف نمودار می باشد
که اولین سوالی که در این رابطه به ذهن می آید این است که اگر ما می دانستیم کف کجاست و سقف کجاست که مشکل حل بود و به همین علت برای محاسبه سقف و کف سرمایه‌گذاران مختلف فرمول های مختلفی ارائه می کند ولی اگر بازار مسکن را که از سال ۱۳۷۰ در تهران تا به امروز حدود ۱۰۰ تا ۱۱۰ برابر رشد داشته است و زمانی و زمان فرود و صعود آن را بررسی کنیم این اصل در آن صدق می کند که رشد ساختمان به اندازه تورم سالیانه باید باشد که در بازار مسکن این رشد هیچ‌گاه فصلی و سالانه با نرخ تورم جلو نمی رود و معمولا چند سال رکود در مسکن مشاهده می‌شود و در یک زمان ۶ تا دو سال خود را به نرخ تورم رسانده و یا مثل بازار امسال کمی هم فراتر از آن می رود و دوباره به خواب فرو می رود تا جهش بعدی …
و سرمایه گذارانی که به نیت سرمایه‌گایه‌گذاری وارد این بازار می‌شوند در ابتدای شروع افزایش قیمت‌ها شروع به خرید و پس از رسیدن قیمت‌ها به تورم عمومی یا بیشتر ملک های خود را می فروشند و منتظر جهش بعدی می نشیند.
اگر بخواهم سخنان خود را جمع بندی کنم باید بگویم اگر بازار بخواهد تو وات اور خود را حفظ کند و در حال حاضر افزایش قیمت دیگری که چشمگیر باشد از بازار مسکن نمی‌توان انتظار داشت و به نظر می رسد در آستانه رکودی دیگر که طبق نظر کارشناسان به طولانی رکود قبلی نخواهد بود قرار داریم ولی از آنجا که معمولاً در روند افزایش مسکن شهر تهران نسبت به شهرهای دیگر پیشتاز می‌باشد لذا هنوز افزایش قیمت برای تعدادی شهرستانها می‌توان متصور بود
و کلام آخر اینکه در صورتی که ملک را برای سرمایه گذاری کوتاه‌مدت بخواهید بخرید شاید مقداری بخت و اقبال باید در آن دخیل باشد که به سود برسد !! ولی اگر ملک را به عنوان دارایی مطمئن به خواهید تهیه کنید که قطعاً ضرر نخواهید کرد ولی این اصل نیز باید در نظر گرفته شود که مسکن یک سرمایه‌گذاری دیر نقد شونده مخصوصا در دوران رکود می باشد و این نکته را در نظر داشته باشید و جهت اطلاع اینکه بازار بورس در ۲۰ سال اخیر بیشترین بازده سود را برای سرمایه گذاران در بر داشته و سکه و مسکن در ردیف های بعدی قرار دارد .
البته طی بررسی های تیم ساختمان یار سرمایه گذاری روی سهام اپلیکیشن ساختمانیار بهترین سود را در سال های آینده خواهد داشت !! این هم به عنوان شوخی یا جدی از ما داشته باشید روزگار خوش
علی سلطانیه
شهریور۱۳۹۷
